JAK POSTUPOVAT: KDYŽ SE MĚNÍ VLASTNÍK BYTU, KTERÝ SI PRONAJÍMÁM

změna pronajímatele - postup




Pokud si pronajímáte byt, může se Vám stát, že se jeho vlastník rozhodne byt prodat, a Vy jako nájemník se tak dostanete do nejisté situace. V poslední době tato nejistota potkává zejména nájemce bytů obecních, vzhledem k pokračující privatizaci obecních bytů. Obec obvykle byt nájemcům nabídne k výhodnému odprodeji, avšak ne všichni si mohou koupi bytu dovolit. Výhodné nabídky pak může využít jiný zájemce o koupi bytu. Nájemci v této situaci často nevědí, jaká mají práva a čeho se mohou v této souvislosti obávat. Následující text proto seznamuje se základními otázkami a postupy v této oblasti. Článek zahrnuje také problematiku nového občanského zákoníku, který bude účinný od ledna 2013.

Máte-li s touto situací osobní zkušenosti, podělte se s nimi v diskuzi pod článkem.



Co znamená privatizace bytů a jaké je postavení nájemce?


Při privatizaci dochází k převodu bytů, které byly dosud ve vlastnictví obce nebo státu do vlastnictví osobního.

Nájemce má v této souvislosti tzv. předkupní právo

Předkupní právo vzniká, pokud je vlastníkem například obec, nikoli však jiná fyzická osoba.

Vlastník bytu je povinen nabídnout nájemci byt ke koupi předtím než ho nabídne někomu dalšímu. Nájemce má pak lhůtu 6 měsíců, aby nabídku odmítl nebo přijal.

Následně ještě po dobu 1 roku má nájemce právo na přednostní koupi. Pokud v této lhůtě učiní nabídku někdo jiný, je vlastník bytu povinen o ní písemně informovat nájemce. Jestliže je nájemce ochoten zaplatit stejnou cenu, připadne byt jemu. Smlouva však musí být uzavřena do tří měsíců od doručení nabídky.

Příklad



Pan K. si pronajímá byt od obce. V listopadu roku 2011 se obec rozhodne byty privatizovat. Všem nájemcům proto v tomto měsíci nabídne byty ke koupi za 800 000 Kč. Pan K. nemá na koupi bytu peníze, a proto předkupní právo nevyužívá. V květnu 2012 proto obec jeho byt nabídne ke koupi jiným zájemcům. V červenci 2012 je panu K. od obce doručena nabídka k převodu bytu nájemci. Jiný zájemce nabídl zaplatit za byt cenu 1 000 000 Kč, tedy cenu vyšší než byla původní nabídka obce. Pan K. se však mezitím informoval v bance o možnostech úvěru a část peněz mu zapůjčí rodina. Má tedy možnost do října roku 2012 přijmout a podepsat smlouvu o převodu bytu za cenu, kterou nabídl zaplatit jiný zájemce.

Častější variantou však je, že obec neprodává jednotlivé byty, ale vzniká družstvo, které si odkoupí celý bytový dům. Zájemci o koupi bytů se pak stávají členem družstva, které následně převádí byty do osobního vlastnictvím. Pokud nájemce nemá peníze na koupi bytu, stává se nájemcem družstva. Družstvo tedy vstupuje do role pronajímatele. Pro nájemce bytu je však konečná fáze stejná, tedy změní se mu osoba pronajímatele.





Ruší se změnou vlastníka bytu nájemní smlouva?


Ne. Nájemní smlouva se neruší. Pokud se nájemce s pronajímatelem nedohodnou jinak, musí zůstat ve stejném znění, jak dosud.





Může nový vlastník nájemní smlouvu změnit?


Ne. Jak již bylo řečeno v předchozím odstavci, vlastník (pronajímatel) nemůže nájemní smlouvu měnit svévolně. Vždy se musí jednat o dohodu s nájemcem.





Může nový vlastník (pronajímatel) zvýšit nájemné?


Ani při zvyšování nájemného se nemůže jednat o jednostranný úkon. Pokud se pronajímatel s nájemcem na nájemném nedohodnou, musí se pronajímatel obrátit na soud. Ten pak posuzuje, zda je nájemné přiměřené, tedy obvyklé v daném místě a čase.

Protože je však určení nájemného soudem spojeno se soudními poplatky, případě i úhradou advokátních služeb, lze doporučit raději se na výši nájemného dohodnout. K soudu by pak měly směřovat pouze spory, kdy jedna strana trvá na nepřiměřeně nízké nebo nepřiměřené vysoké částce.

Mapa nájemného

Aby byla možná mimosoudní domluva pronajímatele a nájemce, vydalo ministerstvo pro místní rozvoj Mapu nájemného. Na té si lze dohledat, jaká výše nájemného je považována za přiměřenou v konkrétních lokalitách v ČR. Nezapomeňte provést přepočet podle velikosti bytu.

Je třeba zdůraznit, že uváděné hodnoty jsou pouze orientační! Pokud bude o věci rozhodovat soud, musel by vzít v úvahu i další okolnosti, jako je například stav a vybavenost bytu.

Příklad

Byt o rozměru 75 m2 v Kladně (katastrální území Kročehlavy, Rozdělov): protože nájemné za metr čtvereční se dle posudku soudního znalce pohybuje mezi 100,40 - 106,60 Kč (za měsíc), pak by mělo nájemné být orientačně 75*100,40 - 75*106,60 = 7530 Kč - 7995 Kč/měsíc.





Za jakých podmínek může pronajímatel nájem vypovědět?


Pronajímatel nemůže vypovědět nájem bez udání důvodů, a to ani nový pronajímatel, který byt odkoupil. Výpovědní důvody jsou stanoveny občanským zákoníkem. K některým je navíc třeba přivolení soudu a jsou spojeny s nutností zajistit nájemci náhradní bydlení (to znamená, zajistit mu nabídku jiného nájemního bydlení).

Výpovědní doba musí být nejméně 3 měsíce, pokud je nájemní smlouvou upravena kratší výpovědní lhůta, je toto ustanovení neplatné (což neznamená, že je neplatná celá nájemní smlouva).

Výpovědní důvody nevyžadující přivolení soudu

• Pro hrubé porušování dobrých mravů v domě.

Nezaplacení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu.

Nájemce má dva nebo více bytů (v tomto případě ale existují výjimky).

Nájemce byt bez vážného důvodu neužívá nebo ho užívá jen občas.

Pokud jde o byt zvláštního určení (byt určený pro osoby se zdravotním postižením) a nájemce není zdravotně postižená osoba.

Výpovědní důvody pouze s přivolením soudu

Pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, děti, vnuky, zetě nebo snachu, rodiče nebo sourozence.

• Pokud jde o bytu, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.

Pokud byt nebo dům vyžaduje opravy, kvůli kterým ho není možné delší dobu užívat





Co se v této oblasti změní od roku 2014?


V lednu roku 2014 počíná účinnost nového občanského zákoníku, který zavádí i v oblasti nájemního bydlení určité změny.

Nejzásadnější změny

Výše nájemného: nový občanský zákoník jasně stanovení, že nájemné se nesmí zvýšit o více než 20% během tří let; nájemné je možné zvýšit pouze jednou za 12 měsíců. Zůstává ale ustanoveno, že nájemce musí se zvýšením souhlasit, jinak by se pronajímatel musel obrátit na soud.

Nájemce a pronajímatel si také nově mohou ujednat, že se nájemné bude zvyšovat o určité procento každoročně.

Výpověď ze strany pronajímatele: nově možnost vypovědět nájem i bez výpovědní doby, pokud nájemce poruší svou povinnost zvláště hrubým způsobem (zejména nezaplacení trojnásobku úhrady za nájemné a služby, ničení bytu atd.).

Při žádném typu výpovědi není třeba žádat o svolení soudu. Tedy ani v případě, že pronajímatel byt potřebuje pro sebe nebo člena rodiny. Dále se zcela ruší bytové náhrady.

Ve výpovědi však musí být uveden důvod a také poučení o tom, že pokud nájemce s výpovědí nesouhlasí, může dát do dvou měsíců podnět soudu, aby výpověď přezkoumal.



>



Odkazy

Mapa nájemného